孵化器，通过为初创企业提供的物理空间、设施，以及财税、投融资、市场对接、导师指导、法律咨询、人才培训等各类支持，帮助创业团队提高运营管理效率，降低创业风险，提高创业成功率。 据工信部截至2024年前三季度的数据显示，目前，我国累计培育孵化机构1.6万多家，孵化机构内毕业企业累计上市（挂牌）超过了5000家，科创板上市企业中三分之一为经过孵化机构孵化培育的企业。 可以说，孵化器作为连接创新资源与市场需求的桥梁，有效推动着科技创业发展和科技创新，高质量的孵化器更是孕育新质生产力的摇篮。 2024年12月31日，由长城证券（002939）、贵诚信托参与支持的招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“招商科创REIT”）在上海证券交易所正式上市。 作为全国首单科创主题公募REITs，招商科创REIT将开启一场科技与金融的双向奔赴，有效推动“科技—产业—金融”良性循环，为REITs赋能新质生产力发展打造出一个新的样本。 什么是REITs? 基础设施领域不动产投资信托基金 Real Estate Investment Trusts（REITs），以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行基础设施投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。 01 原始受益人：综合能力强、资源丰富 一个优良的孵化器应具备包括项目评估、创业指导、资金对接、市场资源链接等综合能力，资金、人才、技术、市场等丰富资源以及成熟的商业模式与口碑，为创业者提供全方位的支持。 招商科创REIT项目原始权益人上海杨浦科技创业中心有限公司（以下简称“杨浦科创”）为上海市属国有企业，是全国范围内连续八年获得国家级科技企业孵化器A类评价结果的七家孵化器机构之一。 经过二十余年的发展，杨浦科创已逐步成长为产业孵化板块、科技金融板块、技术要素市场板块、研发与转化功能型平台板块以及国际事业部板块五大业务板块为一体的国有科技服务集团企业。目前杨浦科创在管园区10个，入驻企业10,351家，毕业企业达497家。 02 业务模式：风险分散可控 招商科创REIT不仅是全国首单原始权益人为国家级科技企业孵化器的公募REITs，并且其底层资产均为科技企业孵化器所需的物理空间。 这些底层资产位于上海张江国家自主创新示范区杨浦园内的3处孵化器物理空间，为国定路1号楼、国定路3号楼及湾谷园B5号楼，属于园区基础设施资产-孵化器类型资产，租户主要为信息技术、专业服务、教育科研等行业。 从业务模式分析看，相较其他产业园，孵化器类产业园项目租户的单位租赁面积普遍较小，租户数量较多，风险较为分散，使得科创孵化器REITs更具投资价值。 上海市杨浦区是国家创新型城区、全国双创示范基地和上海科创中心重要承载区，始终坚持“大学校区、科技园区、公共社区三区联动”和“学城、产城、创城三城融合”的建设理念。基础设施项目所在区域通过整合高校、园区、产业等优势资源，逐步集聚了一个以技术交易活跃、新兴产业孵化、龙头企业集聚为一体的新质生产力创新创业区域。 03 前景：带动良性投资与区域经济协同发展 招商科创REIT共募集资金9.6亿元，净募集资金将用于投资临港科创园2.0项目： 一方面可有效盘活存量资产，形成基础设施领域投资的良性循环； 另一方面有助于带动募投项目所处地区的经济发展，并催生当地就业机会、打造优质孵化环境、助力企业快速成长，有益于提升当地经济的高效稳定增长。 华能资本旗下长城证券作为本项目原始权益人财务顾问，全程参与该项目战略配售及网上网下发售，旗下贵诚信托为本项目提供Pre-REITs融资。本项目的成功上市是华能集团内金融系统跨单位、多层次、跨条线协同服务客户的典型范例，是华能金融践行服务国家科技创新战略的有力举措。 随着国家发展和改革委员会《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》的发布，REITs正式步入常态化发行的新阶段。 长城证券将持续积极响应国家政策号召，践行“融入实体，让金融更有责任和价值”的企业使命，聚焦“产业金融、科创金融、绿色金融”特色化发展方向，做好实体经济和资本市场有效链接，为企业提供存量资产盘活渠道，服务实体经济高质量发展。
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